다세대? 근저당? 쉽게 배우는 부동산 기본 용어 총정리

다세대? 근저당? 쉽게 배우는 부동산 기본 용어 총정리 적어도 호갱은 안 되는 부동산 주요 용어 10개 글 : 김태연

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부동산 용어는 집을 팔고 사는 것을 비롯해 부동산 시장을 이해하는 데 있어 반드시 이해하고 넘어가야 할 개념 중 하나다. 부동산 거래로부터 자산을 보호하고, 나아가 자신의 소중한 권리를 보호하려는 목적을 위해서도 부동산 용어의 숙지는 부동산 거래 전 필수적인 절차라 할 수 있다. 다만 부동산 용어는 어렵고 생소하게 느껴지는 특성이 있어 간단하게나마 차츰차츰 용어를 정리하고 이해하는 일이 중요하다 할 수 있을 것이다. 이를 위해 아래에서는 일상생활 속에서 자주 접하게 되는 부동산 용어 10개를 정리했다.

역전세난

역전세난이란 전셋집의 물량이 증가했지만 그 수요가 줄어 들어 전세 계약이 잘 이루어지지 않아 겪게 되는 어려움을 의미한다. 보통 역전세난이 벌어질 경우, 임대인의 보증금 반환 부담은 커지고 세입자는 보증금을 돌려받을 수 없는 우려가 나타날 확률이 있다. 따라서 역전세난이 발생할 경우 임차인의 피해가 늘고 있다는 것으로 볼 수 있다.

근저당

근저당이란 추후 발생할 수 있는 채무 불이행에 대비하기 위해 근저당을 통해 담보를 설정하는 개념을 일컫는다. 근저당을 설정할 경우, 다른 채권자 보다 먼저 채권을 회수할 수 있게 된다. 일반적으로 세입자가 들어가고 싶은 집의 권리 사항을 알아보기 위해 이러한 근저당 내용을 확인하게 된다. 등기부등본을 열람했을 때 너무 많은 근저당이 잡혀 있게 되면 전세보증금을 안전하게 돌려받지 못할 확률이 있다.

공용면적

공용면적은 크게 두 가지 개념인 주거공용면적과 기타공용면적으로 구분될 수 있다. 먼저 주거공용면적은 2세대 이상이 사용하는 복도, 계단 등 면적을 세대별로 배분한 면적이다. 기타공용면적은 관리사무소, 노인정 등 실제 주거와 상관없이 단지 내에서 불특정 다수인이 사용하는 면적을 세대 별로 배분한 면적을 의미한다.

대항력

임대차 관계에서 대항력이란 임차인이 집주인이 아닌 제 3자에게 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 의미한다. 주택임대차보호법에서는 ‘임차인이 집을 인도받고 전입신고를 마친 경우에 그 다음날부터 제 3자에 대하여 대항력이 생긴다’라고 정의하고 있는데, 이는 전입신고 다음날부터 해당 집에 대한 계약에 의거해 점유 및 사용할 수 있다는 의미를 담고 있다.

깡통주택

깡통주택이란 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 현재 매매가격의 80%가 넘는 주택으로, 집주인이 집을 매매하더라도 대출금과 세입자 전세금을 다 갚지 못하는 주택을 의미한다. 집주인이 대출금을 갚지 못하는 경우 깡통주택이 경매로 넘어가게 되면 주택경매 매각가율이 80%이하로 떨어질 수 있으며, 급매로 주택을 처분할 시에도 제값을 받기 어려워 집주인과 세입자 모두가 피해를 입게 된다.

주택담보대출 비율

주택담보대출 비율이란 은행이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용되는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도를 의미한다. 집을 담보로 잡고 은행에서 돈을 빌릴 때, 집의 자산가치를 얼마로 보는가에 대한 비율을 의미하며, 보통은 기준시가가 아닌 시가에 대한 일정 비율로 정하게 된다. 보통 주택담보대출 비율이 70%라면, 2억원 아파트의 경우 최대 1억4천만원까지만 대출을 해주는 식이다.

확정일자

확정일자란 임대차계약을 하고 임대차 보증금에 대한 제3자에게 대항력을 갖게 하기 위해 계약 체결 날짜를 관련 기관이 확인해 주는 것을 의미한다. 주택임대차 보호법에 따라 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매나 국세징수법에 따라 공매 시 임차주택 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다.

전세권설정

전세권설정이란 임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 하는 계약을 체결하는 것을 뜻한다. 이는 반드시 등기를 해야만 효력이 발생한다. 또한 임차인은 임대인 동의 없이 강제로 전세권을 설정하지 못한다. 임차인 입장에서 전세권 설정은 ‘확정일자’와 ‘입주 및 전입신고’와 동등한 효력을 갖는다.

우선변제권

우선변제권이란 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 권리를 말한다. 임차인이 확정일자를 받은 경우에 임차주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때, 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다. 가등기담보 등 법률에 따르면 담보가등기를 마친 부동산이 강제경매 등이 개시된 경우, 담보가등기 권리자는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있다고 본다.

다가구/다세대

다가구란 각각의 독립된 공간에 여러 가구가 거주하지만 소유주는 1명인 3층 이하 주택을 말한다. 보통 3층에는 집 주인이 거주하며 1~2층에는 세를 주고 있는 주택을 다가구로 보면 된다. 다세대의 경우 독립된 공간과 더불어 각 호수별로 소유권이 설정되어 있다는 특징이 있다. 보통 빌라, 맨션이라 불리는 주택 등이 다세대에 속한다.