아파트 살 때 모르면 바보되는 부동산 상식

아파트 살 때 모르면 바보되는 부동산 상식 재테크하기 전, 부동산 관련 용어부터 공부하자! 글 : 전신영

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요즘은 월급으로 재산을 축적하기보다는 주식, 부동산에 눈을 돌리는 사람들이 많아졌습니다. 투자에 대한 관심이 넓어지면서 분야도 다양해지고 있는데요. 전문분야가 아니다 보니 잘 알지 못한 채 투자하는 사람들이 늘어나고 이에 따른 손해도 극심한 것으로 나타났습니다. 힘들게 번 돈 제대로 투자하려면 기초지식부터 탄탄하게 쌓아야겠죠? 부동산과 관련된 용어들을 알기 쉽게 정리해보았습니다.

용적률

용적률은 건물의 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비율을 말합니다. ‘건폐율*건축물 높이’라고 보아도 됩니다. 용적률 계산 시 연면적에서 지하층과 주차공간은 제외하며 초고층빌딩의 피난안전구역의 면적도 포함시키지 않습니다. 단, 무작정 제외하는 것은 아니고 일정 기준 이하만 제외됩니다. 용적률이 높을수록 대지면적 대비 건축 연면적이 넓다는 것이고, 용적률이 높은 토지는 낮은 토지에 비해 부동산 가치가 높습니다. 한국의 건축물 용적률은 80~1500%이며 용적률이 높을수록 고층건물에 해당됩니다.

건폐율

건폐율은 건설부지에서 건축물이 차지하는 땅의 비율을 말하며 ‘건축면적/대지면적*100’으로 산정합니다. 건폐율이 높을수록 용적률도 높아지고 부동산 개발의 밀도가 급격히 상승합니다. 유럽과 일본의 경우 용적률보다 건폐율이 높은 경우가 많아 드라마나 다큐멘터리에서 골목 풍경이 형성되어 있는 경우를 자주 볼 수 있습니다. 건폐율이 100%에 가까운 사례는 홍콩의 구룡성채나 뭄바이의 다라비 등이 있습니다. 건폐율이 높다면 건물 사이의 간격이 가까워져 화재 등 각종 사고 시에 문제가 생길 수 있으며 채광이나 일조, 통풍에도 영향을 받을 수 있어 적정한 건폐율을 유지하는 것이 중요합니다.

전용면적

전용면적은 방과 거실, 화장실, 주방 등 생활공간을 포함한 내부 면적을 말합니다. 전용면적에 따라 집의 크기가 달라 보이니 전용면적 확인은 필수입니다. 베란다는 서비스 면적으로 전용면적에 포함되지 않으며 등기부등본이나 건축물대장에도 표시되지 않습니다. 전용면적은 소비자가 실제로 거주하는 공간이다 보니 이것에 의해 세금이 산정되며, 아파트 청약 시 평형을 산정하는 기준이 되기도 합니다.

공용면적

공용면적은 입주민들과 공동으로 사용하는 공간으로, 계단, 복도, 엘리베이터 등 건물에 입주한 사람들이 공동으로 사용하는 ‘주거공용면적’과 관리사무소, 지하층, 노인정 등 주거공용면적을 제외한 나머지 부대시설인 ‘기타공용면적’으로 나뉩니다. 아파트 내 기타 부대시설의 면적이라고 볼 수 있으며 아파트의 모든 사람들이 이용할 수 있는 공간을 뜻합니다.

실거래가

실거래가는 주택을 사고팔면서 실제로 거래되는 금액으로, 계약서에 쓰여져 있는 금액을 말합니다. 2006년부터 실거래가를 반드시 신고하도록 규정하고 있으며 실거래신고필증을 받아야만 등기이전을 할 수 있습니다. 실제로 거래한 가격이기 때문에 거래에 부과되는 세금을 매길 때 기준이 됩니다. 집을 살 때 내는 취득세는 취득할 때의 실거래가에 취득세율을 곱해서 산출하고, 주택을 팔 때 내는 양도소득세는 취득할 때의 실거래가와 양도할 때의 실거래가 차이에서 발생한 이익에 대해 부과하는 금액이며 차익에 세율을 곱해서 세금을 책정하게 됩니다. 부동산 거래 후 30일 이내로 신고하면 되고 허위로 신고하면 처벌받습니다.

공시가격

토지에 대한 공시가격을 ‘공시지가’라 하고 주택에 대한 공시가격에는 ‘공동주택공시가격’, ‘표준주택공시가격’, ‘개별공시가격’이 있으며 각종 세제 부과의 기준이 됩니다. 집을 보유하고 있으면 내는 세금인 재산세와 종부세의 기준이 되는 금액을 정해놓은 게 공시가격이며 토지와 건물 가격이 모두 합쳐진 금액입니다. 재산이 많을수록 많은 세금을 내도록 하려면 현재 보유하고 있는 재산의 가격이 필요하며 공시가격은 세금뿐만 아니라 건강보험료 등을 부과할 때도 사용되고 통상 실거래가보다 낮게 결정됩니다.

기준시가

기준시가는 토지 또는 건물 등을 대상으로 소득세나 상속세, 그리고 증여세를 과세하는 기준으로 삼기 위한 금액입니다. 공시가격이나 실거래가가 있는 공동주택이나 단독주택 등은 세금을 매길 기준이 있지만 그렇지 않은 주택은 국세청이 별도로 기준가격을 정하며, 주로 오피스텔이나 상업용 건물이 그 대상이 됩니다.

공시지가

공시지가는 정부에서 세금을 부과할 때 사용하는 가격으로 재산세, 양도세 등에 대한 과세 기준을 삼기 위해 매년 1월 1일을 기준으로 발표하는 전국 토지에 대한 공시가격입니다. 국토부에서 발표하는 ‘표준지공시지가’와 시 또는 군, 구에서 발표하는 ‘개별공시지가’ 두 가지로 구분됩니다. ‘표준지공시지가’는 전국 2700만 필지의 토지 가운데서 대표성이 있는 50만 필지를 골라 산정하며 이는 토지보상금과 개별공시지가의 산정자료로 이용됩니다. ‘개별공시지가’는 양도소득세, 상속세, 종합토지세 등 국세와 지방세는 물론 개발부담금, 농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용됩니다.

보존등기

보존등기는 부동산에 대하여 최초로 행해지는 등기를 말하며 보존등기를 하게 되면 그 부동산에 관한 등기용지가 새롭게 개설됩니다. 그리고 그 후에 일어나게 되는 부동산에 대한 권리변동과 그에 따른 등기는 이 보존등기를 기초로 하여 이루어지게 됩니다. 보존등기는 취득시효나 공용수용 등 원시취득의 경우에는 소유권 이전 등기를 함으로써 보존등기에 갈음할 수 있습니다.

저당권

저당권은 채권자가 채무자 또는 제3자로부터 점유를 옮기지 않고 그 채권의 담보로 제공된 목적물에 대해 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 약정담보물권을 말합니다. 은행 등이 융자할 때 채무자의 변제가 지체될 경우 변제에 충당할 목적으로 미리 보증의 개념으로 채무자에게 토지나 건물 등의 부동산을 담보로 제공받으며, 빌린 돈을 때에 맞춰 갚지 않거나 늦을 때 경매에 넘겨 채권회수를 가능하게 하는 권리입니다. 단, 저당권 효력이 발생하려면 부동산 등기가 이루어져야 합니다.